現將《廣西壯族自治區房地產業營業稅管理辦法（試行）》予以發布，自2011年1月1日起實施。

    特此公告。

二0一0年十一月十五日

廣西壯族自治區房地產業營業稅管理辦法（試行）

第一章  總  則

第一條  為加強我區房地產業營業稅征收管理，提高房地產業營業稅規范化管理水平，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則以及相關稅收法律法規規章的規定，制定本辦法。

第二條  凡在我區從事房地產開發、房地產交易(包括房地產轉讓、房屋租賃)，按規定應繳納“轉讓無形資產-轉讓土地使用權”、“銷售不動產”、“服務業-租賃業”等營業稅（以下統稱房地產業營業稅），以及按規定應在我區補征房地產業營業稅（以下簡稱營業稅）的，適用本辦法。

第三條  發生本辦法第二條行為的單位和個人，為本辦法所稱的房地產業營業稅納稅人(以下簡稱納稅人)。

第四條  房地產業營業稅營業額的確定：

（一）房地產業營業稅的營業額為納稅人收取的全部價款和價外費用。全部價款包括取得的貨幣、貨物或者其他經濟利益。價外費用包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費。

（二）對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業稅，不得減除“還本”支出。

（三）單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，按全部收入減除該不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。

（四）單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權，以全部收入減除抵債時該項不動產或土地使用權的作價后的余額為營業額。

（五）個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減除購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

第五條  房地產業營業稅納稅義務發生時間的確定：

（一）房地產轉讓營業稅納稅義務發生時間，為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。

（二）轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款（包括預收定金，下同）方式的，其營業稅納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

（三）納稅人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，其營業稅納稅義務發生時間為不動產所有權、土地使用權轉移的當天。

第六條  房地產業營業稅的納稅期限為1個月。納稅人應當自納稅期滿之日起15日內向土地或者不動產所在地主管地稅機關申報納稅。不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。

納稅人應當向土地或者不動產所在地主管地稅機關申報納稅而沒有申報納稅并自應當申報納稅之月起超過6個月的，由其機構所在地或者居住地的主管地稅機關補征稅款。

第七條  納稅人兼有不同稅目應稅行為的，應當分別核算不同稅目的營業額，未分別核算營業額的，從高適用稅率。兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的營業額，未分別核算營業額的，不得免稅、減稅。

 

第二章  政策管理

第八條  土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應按規定繳納營業稅。

第九條  甲方提供土地使用權，乙方提供資金合作建房，應區分不同情形征收營業稅:

（一）以物易物

1.土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了部分房屋的所有權，對甲方應按“轉讓無形資產”征稅，對乙方應按“銷售不動產”征稅。甲乙雙方的營業額按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十條的規定分別核定。甲乙雙方(或任何一方)將分得的房屋銷售，應對其銷售收入按“銷售不動產”征稅。

2.以出租土地使用權換取房屋所有權的，對甲方應按“租賃和商務服務業”征稅，對乙方應按“銷售不動產”征稅。甲乙雙方的營業額按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十條的規定分別核定。

（二）甲方以土地使用權乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房

1.房屋建成后，雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，對甲方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，不征收營業稅；對合營企業銷售房屋取得的收入按“銷售不動產”征稅。

2.房屋建成后，甲方按銷售收入的一定比例提成或提取固定利潤，對甲方取得的提成或固定利潤按“轉讓無形資產”征稅；對合營企業銷售房屋的收入按“銷售不動產”征稅。

3.房屋建成后，雙方按一定比例分配房屋，對甲方向合營企業提供的土地使用權，按“轉讓無形資產”征稅，其營業額按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十條的規定核定。對甲乙雙方分配所得的房屋，各自銷售的，應按“銷售不動產”征稅。

上述提供土地使用權，包括一方提供有關土地使用權益的行為，如取得規劃局批準的《建設用地規劃許可證》、國土局核發的《建設用地通知書》、《土地使用證》，以及通過土地行政主管部門核發的其他建設用地文件中當事人享有的土地使用權益。

第十條  從事房地產業務的外商投資企業與境外企業簽訂房地產代銷、包銷合同或協議，委托境外企業在境外銷售其位于我國境內房地產的，應按境外企業向購房人銷售的價格，作為外商投資企業房地產銷售收入，按“銷售不動產”征收營業稅。

第十一條  單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續，只要雙方簽訂了在建項目轉讓合同并取得收入，按以下辦法征收營業稅：

（一）轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚未進入施工階段的在建項目，按 “轉讓無形資產”征收營業稅。

（二）轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產”征收營業稅。

第十二條  房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經濟利益，應按“銷售不動產”征收營業稅。

房地產開發企業動遷還原房，其按規定償還面積部分，按同類房屋的成本價格或按當地政府規定的成本價格標準計征“銷售不動產”營業稅；對超出償還面積部分按市場價格計征“銷售不動產”營業稅。

第十三條  土地整理儲備供應中心（包括土地交易中心）轉讓土地使用權取得的收入按“轉讓無形資產”征收營業稅。

第十四條  在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，按“銷售不動產”征收營業稅。

第十五條  單位或個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人，視同發生應稅行為，應按規定征收營業稅。

第十六條  納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產行為，應按規定征收營業稅。

第十七條  單位或者個人以房屋抵頂有關債務，不論是經雙方（或多方）協商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權益發生轉移，應按“銷售不動產”征收營業稅。

第十八條  房地產開發公司采用“購房回租”等形式，進行促銷經營活動，對房地產開發公司和購房者均應按“銷售不動產”征收營業稅。

第十九條  軍隊有償轉讓空余軍用土地使用權時取得的收入應按“轉讓無形資產”征收營業稅。計稅依據為軍隊轉讓該土地使用權向對方取得的全部價款和價外費用。“土地收益金”不得扣除。

第二十條  對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租期長短，均應按“服務業”征收營業稅。

第二十一條  對單位出租房屋，應按取得的租金收入繳納5%的營業稅。

對個人出租住房，不區分用途，在3%稅率的基礎上減半征收營業稅。

轉租房屋，按其取得的租金收入征收營業稅。

第二十二條  下列行為，不征收營業稅：

（一）以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為；股權轉讓的行為。

（二）凡經人民政府依法定程序批準并辦理審批手續的政府出讓土地使用權的行為。

（三）將土地使用權歸還土地所有者的行為。納稅人將土地使用權歸還土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否政府財政資金，均不征收營業稅。

（四）對國家建設需要征用農村集體及其農民承包的土地后，農村集體及其農民由此取得的補償費收入。

（五）房屋繼承人取得的經濟補償。在若干繼承人共同繼承房屋遺產過程中，其中一方繼承房產，并由繼承房產者對其他繼承人給予經濟補償，對其他繼承人取得的經濟補償，暫不征收營業稅。

（六）住房專項維修基金。

第二十三條  下列行為，免征營業稅：

（一）土地使用者將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產。

（二）個人自建自用住房銷售時取得的銷售收入。

（三）個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售取得的銷售收入。

（三）企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房的收入。

（四）個人無償贈與不動產、土地使用權，屬于下列情形之一的：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

（五）軍隊空余房產租賃收入。

（六）按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業和自收自支事業單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發還產權并以政府規定租金標準向居民出租的私有住房等。

（七）廉租住房經營管理單位按照政府規定價格、向規定保障對象出租廉租住房的租金收入。

（八）農村、農場將土地承包（出租）給個人或公司用于農業生產，收取的固定承包金（租金）。

（九）個人出租房屋，月營業額未達起征點的。

 

第三章  征收管理

第二十四條  營業額減除項目支付給境內單位或者個人的，且該單位或者個人發生的行為屬于營業稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發票以及國家稅務總局規定的其他合法有效憑證為合法有效憑證；支付給境外單位或者個人的，以該單位或者個人的簽收單據以及國家稅務總局規定的其他合法有效憑證為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明。

第二十五條  納稅人從事房地產開發，應當于項目施工前，向項目所在地主管地稅機關辦理項目登記，如實填寫項目登記表，并提供與項目有關的合同、協議書等相關資料。納稅人取得商品房預售許可證后，應及時報送主管地稅機關備案，并按月將商品房銷售明細表報送主管地稅機關備案。

納稅人到外縣（市）開發房地產的，應當持機構所在地地稅機關填開的外出經營活動稅收管理證明，于項目施工前，向項目所在地主管地稅機關報驗登記。

從事出租房屋的納稅人，應及時將租賃合同和在房管部門辦理的房屋租賃登記備案資料報送主管地稅機關。

第二十六條  主管地稅機關應依托建筑業房地產業項目管理軟件 (以下稱項目管理軟件),以房地產項目為管理對象,通過對采集錄入和納稅人自行錄入的項目稅源信息進行審核、分析比對和預警監督,實現對房地產項目稅源實時監控的管理模式。

對納稅人的房屋租賃情況，主管地稅機關應建立戶管臺帳，收集、歸檔管理與房屋出租稅收有關的資料，建立和完善房屋租賃稅源數據庫，加強稅收征收管理。

第二十七條  各級地稅機關應主動與發改委、國土、規劃、住建、公安、工商等部門聯系，加強政務協作，建立信息交換制度，及時獲取涉稅信息，掌握房地產項目開發、建設、銷售過程中以及房屋出租的有關稅源情況，加強稅收征收管理。

第二十八條  各級地稅機關根據實際情況可自行征收個人出租房屋的各項稅收，也可按規定委托房管部門、街道、流動人員管理機構等代征個人出租房屋有關稅收。同時地稅機關應加強對代征單位和人員的培訓、指導、檢查、監督，提高委托代征工作質量。

 

第四章    附則

第二十九條  本辦法未盡事宜按現行有關規定執行。

第三十條  本辦法自2011年1月1日起執行。本辦法涉及的稅收政策執行時間從其原規定。